🏠 2026년 부동산 승계, '증여' 말고 '매매'해야 하는 이유 (feat. 세금 확 줄이는 법)
안녕하세요! 2026년 새해가 밝았습니다. 올해 부동산 시장, 벌써부터 심상치 않죠? "자식에게 집 한 채 물려주고 싶은데, 증여가 나을까요, 매매가 나을까요?" 최근 가장 많이 받는 질문인데요. 결론부터 말씀드리면 2026년은 '가족 간 매매'가 정답일 확률이 90%입니다.
하지만 작년(2025년)과 달라진 **'치명적인 함정'**이 하나 숨어있고, **'5월 9일'**이라는 데드라인도 있습니다. 오늘 포스팅에서는 이 복잡한 셈법을 아주 쉽게, 하지만 디테일하게 풀어드릴게요.
🚀 1. 2026년 시장 상황: 지금이 '골든 타임'인 이유
먼저 큰 흐름을 봐야 해요. 전문가 20명 중 20명이 **"올해 서울 아파트값은 오른다"**고 전망했습니다. 공급은 부족하고 전세가는 오르고 있죠. 이게 무슨 뜻일까요? **"시간을 끌수록 세금(과세표준)은 늘어난다"**는 뜻입니다. 자산을 넘겨줄 계획이라면 가격이 더 오르기 전인 **1분기(1~3월)**가 가장 저렴할 때입니다.
⚡ 2. 핵심 전략: 왜 '가족 간 매매'인가?
많은 분들이 "가족끼리 사고파는 게 되나요?"라고 묻습니다. 네, 됩니다. 합법적이고, 심지어 세금을 수억 원 아끼는 가장 강력한 무기입니다.
💡 저가 양수도의 마법 (시가보다 싸게 넘겨라!)
부모님의 20억짜리 아파트를 자녀에게 준다고 가정해 봅시다.
- 증여: 20억 전체에 대해 증여세(최고 50%)를 냅니다. 세금만 6~7억이 나옵니다.
- 매매: 자녀에게 팝니다. 이때 **'시가의 30% 또는 3억 원'**까지 싸게 팔아도 증여세가 없습니다.
- 20억 아파트라면 17억 원에 팔 수 있습니다. (3억 할인!)
- 자녀는 17억에 샀으니, 3억 원을 세금 한 푼 안 내고 받은 셈이죠.
💣 2026년의 함정: 취득세 과세표준 변경 (지방세법 개정)
여기서 정말 조심해야 합니다! 2026년 1월 1일부터 법이 바뀌었어요. 작년까지는 17억에 샀으면 17억 기준으로 취득세를 냈죠. 하지만 올해부터는 가족 간 저가 거래 시 **'시가인정액(매매사례가액)'**을 기준으로 취득세를 냅니다.
- 거래가: 17억 원
- 취득세 기준: 20억 원 (시가)
"어? 그럼 손해 아닌가요?" 아닙니다. 여전히 이득입니다. 왜냐구요?
- 증여 취득세: 조정대상지역 3억 이상이면 12% 폭탄입니다.[]
- 매매 취득세: 1~3%(무주택 자녀)입니다. 비록 20억 기준으로 내더라도, 12%를 내는 것보다 1~3%를 내는 게 훨씬 싸니까요.
🚨 3. 절대 놓치면 안 되는 '5월 9일' 데드라인
부모님이 다주택자라면 달력에 빨간 펜으로 동그라미 치세요. 2026년 5월 9일. 이날은 다주택자 양도세 중과 배제가 끝나는 날입니다.
- ~5월 9일: 일반 세율(6~45%)로 세금 계산 + 장기보유특별공제(최대 30%) 받음.
- 5월 10일~: 중과 세율(기본+20~30%) 폭탄 + 장기보유공제 못 받음.
정부가 연장을 검토하겠지만, 아직 확정되지 않았습니다. 만약 연장이 안 되면 세금이 2~3배로 뜁니다. 안전하게 4월 말까지 등기를 마치는 게 상책입니다.
📊 4. 시뮬레이션: 세금이 얼마나 차이 날까?
말로만 하면 감이 안 오시죠? 계산기를 두드려 봤습니다. (상황: 서울 시가 20억 / 전세 10억 / 부모님 취득가 10억 / 10년 보유)
| 구분 | ① 그냥 증여 (최악) | ② 부담부 증여 (차선) | ③ 가족 간 매매 (최고) |
| 방식 | 20억 통째로 증여 | 전세 10억 끼고 증여 | 17억에 매매 (3억 할인) |
| 증여세(자녀) | 약 6.2억 | 약 2.2억 | 0원 (현금증여 별도) |
| 양도세(부모) | 0원 | 약 1.2억 (5/9 이전) | 약 2.5억 (일반과세) |
| 취득세(자녀) | 2.5억 (12.4%) | 1.5억 (12.4%+3%) | 0.7억 (3%대) |
| 총 세금 | 약 8.7억 | 약 4.9억 | 약 3.6억 |
👉 결과: 가족 간 매매가 그냥 증여보다 5억 원 이상, 부담부 증여보다 1억 원 이상 유리합니다.
💰 5. 자금 출처는 어떻게? (Feat. 혼인/출산 공제)
"17억에 사려면 자녀에게 돈이 있어야 하잖아요?" 맞습니다. 국세청은 이 돈이 어디서 났는지 현미경 검증을 합니다. 이렇게 자금을 맞추세요.
- 전세 승계: 부모님 집에 있는 전세 10억을 자녀가 떠안습니다. (필요 자금 17억 → 7억으로 감소)
- 혼인/출산 공제 활용: 자녀가 결혼이나 출산을 앞두고 있다면 양가에서 최대 3억 원까지 세금 없이 현금을 줄 수 있습니다.[]
- 차용증: 나머지 부족한 돈은 부모님께 빌리고, 매달 이자를 갚는 내역을 남기세요. (법정이자율 4.6% 준수)
📝 6. 요약 및 결론
- 무조건 매매가 유리: 자녀에게 현금 여력이 있거나 대출이 가능하다면 **'저가 매매(특수관계인 매매)'**로 가세요. 취득세 중과(12%)를 피하는 유일한 길입니다.
- 취득세 주의: 올해부터 매매가를 낮춰도 취득세는 '시가' 기준으로 나옵니다. 자금 계획 짤 때 이 부분 꼭 체크하세요.
- 시간 싸움: 다주택자 양도세 혜택은 5월 9일에 끝납니다. 고민할 시간이 없습니다. 지금 바로 세무 상담을 받고 움직이셔야 합니다.
- 장기 보유: 증여받은(또는 이월과세 적용되는) 자산은 10년 묵혀야 세금 혜택을 봅니다. 단타 칠 생각이면 증여받지 마세요.
2026년, 아는 만큼 보이고 보이는 만큼 내 돈을 지킬 수 있습니다. 여러분의 성공적인 자산 승계를 응원합니다! 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요. 😄
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